Фото: Еврейский журнал
Автор: Эли Гервиц, известный израильский адвокат
Давным-давно, в августе 2020 года, была опубликована моя статья «Миллионеры из трущоб». В ней я поделился своими прогнозами относительно влияния коронавируса на рынок израильской недвижимости «со вторых рук» (про покупки от застройщиков я писал еще раньше).
Я предположил, что владельцев квартир или домов, которые будут вынуждены продавать свою недвижимость в связи с невозможностью оплачивать счета по ипотеке, будет относительно немного. И что основными «донорами» быстрых и стрессовых продаж квартир, по ценам ниже рынка, станут те владельцы, проблемы которых непосредственно к этим квартирам никакого отношения не имеют. Это не государственные чиновники или наемные работники, а владельцы маленьких и средних бизнесов из наиболее пострадавших отраслей, которых коронавирус выкинул очень далеко за борт, в банкротство.
Еще я коснулся особой категории владельцев недвижимости, которые также стали «донорами» продаж. Я назвал их «миллионерами из трущоб». В Израиле есть огромное количество старых домов, старых квартир, в которых десятилетиями живут не очень обеспеченные, вернее, бедные люди, родившиеся в этих домах или получившие их в наследство от родителей. У них никогда не было копейки за душой. Они работают на низкооплачиваемых работах, тратят все, что зарабатывают, и всегда «сидят в минусе» в банке. Большинство их живет в старых, «убитых» и соответственно ДЕШЕВЫХ (конечно, по израильским меркам) квартирах. Но есть среди них небольшой процент тех, кого я назвал «миллионерами из трущоб». Квартиры их тоже старые и «убитые», но при этом ЧЕРТОВСКИ ДОРОГИЕ, так как их владельцам посчастливилось родиться в Тель-Авиве, или соседних с ним городах, или в Иерусалиме — в плохих по тем временам районах, которые со временем превратились в престижные.
В 2020 году я предполагал, что сделок «ниже рынка» будет мало, то есть цена сделок «ниже рынка» действительно останется внерыночной, и остальной рынок по ним не выровняется. Я оказался прав – цены не только не пошли вниз, а поставили в 2022 году абсолютный рекорд, с ростом почти в 20%.
Корона давно забыта, но беда пришла, откуда не ждали, и к совершенно другой категории, чем те две, которые мы описывали выше. На этот раз в группе риска оказались не пострадавшие от короны бизнесмены и не «миллионеры из трущоб», а как раз высокооплачиваемые наемные работники, upper middle class.
Эта категория владельцев недвижимости отличается стабильной зарплатой и уверенностью в завтрашнем дне. Они покупали на фоне мизерных ставок по ипотеке. Арендная плата покрывала платежи, если на момент покупки квартира была готова к сдаче внаем. А если квартира еще строилась, то ипотечные платежи на время строительства были вполне комфортны, а перспектива через несколько лет продать квартиру с хорошей прибылью была очень привлекательна.
Вот только этим израильтянам «прилетело», и даже с двух сторон. Кажущаяся уверенность в завтрашнем дне, которую дает наемная работа в Израиле, обернулась отсутствием возможности увеличить доход на фоне роста расходов. А расходы растут, также с двух сторон. Инфляция повысила стоимость жизни и резко сократила количество «свободных денег», тех, что остаются после базовых, неизбежных расходов: на жилье, еду, транспорт, учебу детей. А рост процентных ставок по ипотечным ссудам – больше, чем на 3% меньше, чем за год – резко увеличил ежемесячные выплаты.
Конечно, за одного битого двух небитых дают, и пережившие корону не впадут в депрессию от «какого-то там» роста процентных ставок. Но оптимизмом в ипотечных банках платежи пока не принимают. В результате мы видим резкий рост числа выставленных на продажу квартир – как строящихся, купленных ранее на этапе котлована на заемные деньги, так и сданных в аренду, где ежемесячная квартплата перестала покрывать ипотечные платежи. А приносить разницу ежемесячно арендодателю банально неоткуда.
На этом фоне у нас возникает все тот же вопрос – будет ли речь идти о продаже какого-то числа квартир «ниже рынка», или же весь рынок поползет вниз? Рост процентных ставок сделал инвестицию в недвижимость менее привлекательной. Но до сих пор израильский ранок недвижимости демонстрировал резистентность к различным вызовам, от периодических ракетных обстрелов и до короны.
Рискну сделать предположение, что он и на этот раз остановится, осмотрится по сторонам … и снова двинется вверх.
12.02.2023
Иллюстрация: Novostroev.ru
https://zakon.co.il/articles/millionery-iz-trushchob-tri/
