Автор: Адар Хореш
С тех пор как в январе 2023 года правительство Израиля предприняло попытку судебного переворота, многие израильтяне стали подыскивать себе жилье за рубежом — чаще всего, в соседних странах. С началом войны это намерение только усилилось.
Сегодня покупка недвижимости за границей — не только инвестиция, которая может принести доход. Это еще и возможность покинуть Израиль, временно или навсегда. Несколько тысяч семей иммигрантов уже образовали небольшие израильские колонии в Греции, на Кипре, в Португалии и Испании.
Высокий спрос на зарубежную недвижимость вызывает интерес израильских застройщиков и маклеров, пытающихся оседлать эту волну. Израильтяне, подыскивающие себе квартиры за границей, предпочитают иметь дело с соотечественниками. Работающий в Греции предприниматель Пелег Рив говорит, что людям всегда проще договариваться с теми, кто им более понятен — как с точки зрения языка, так и с точки зрения ментальности.
Цены на недвижимость в странах, где скупают недвижимость израильтяне, быстро растут. В прежние годы наших соотечественников интересовали в основном Берлин, крупные города Восточной Европы, Северной Америки и Великобритании. Сегодня это уже совсем не так. Израильтяне переключились на страны Средиземноморья. Туда можно долететь за час-другой, а доходность квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, выражается двузначными цифрами.
Кипр
Лететь из Тель-Авива до Ларнаки всего полчаса. Сегодня очень многие компании и предприниматели предлагают израильтянам купить квартиру на Кипре. Расторопным продавцам помогает «стадный инстинкт» покупателей.
«Глядя на друзей и знакомых, квартиры на Кипре ищут все больше израильтян», — говорит Андреас Антонио, руководитель отдела маркетинга компании «Джованни Хомс», которая строит жилье в Лимасоле и других приморских городах Кипра.
Цены на недвижимость здесь невысокие по сравнению со странами Западной Европы. По неофициальным оценкам, израильтяне составляют около 20% иностранцев, покупающих жилье на острове. Активно скупают недвижимость на Кипре также граждане Великобритании, Германии и Греции.
По данным правительства Кипра, иностранные инвесторы приобрели в 2023 году на острове 6900 квартир — на 16% больше, чем в 2022 году. Для сравнения: в Израиле местные инвесторы покупают около 15 тысяч квартир в год.
На Кипре любят иметь дело с израильтянами. Они расплачиваются за покупку быстро и, как правило, наличными. Рекомендация знакомых, уже заключивших подобную сделку, ускоряет этот процесс.
По словам Андреаса Антонио, израильтяне предпочитают небольшие квартиры стоимостью около 700 тысяч шекелей. Однако для тех, кто стремится заключить особо выгодную сделку, это все еще слишком дорого.
«Израильские клиенты более требовательны по сравнению с местными покупателями, — говорит Антонио. — Как правило, они хотят получить максимальное качество строительства по минимальной цене».
Предприниматель Марк Зеэви недавно купил себе дом в небольшом поселке недалеко от Ларнаки. «Здесь уже живут несколько тысяч израильтян, — рассказывает он. — И атмосфера в поселке очень приятная. Большинство израильтян пытаются обосноваться в Лимасоле, хотя Ларнака предпочтительнее с точки зрения прибыльности инвестиций. Цены на жилье в этом городе по-прежнему низкие».
Зеэви считает, что цены на жилье на Кипре в ближайшие четыре-пять лет вырастут на 40-50%. Но выгоду из его покупки можно извлечь и прямо сейчас.
«Сегодня небольшие квартиры на Кипре стоят 100-200 тысяч евро, а арендная плата за них составляет от 800 евро до 1500 евро в месяц, — говорит Зеэви. — Сдать жилье в аренду туристам на короткий срок можно вдвое дороже».
Прибыль от сдачи квартир на Кипре составляет 6–7% в год. Это примерно в три раза больше, чем в Израиле. Но при этом нужно учитывать сопутствующие расходы, снижающие прибыль. Например, услуги компании, обслуживающей жилье и сдающей его в аренду в интересах собственника, могут обойтись в 15-30% от вашего дохода от аренды.
Греция
Греческая недвижимость тоже сулит инвесторам высокую прибыль от краткосрочной аренды. Экономическое положение Греции сегодня стабильно, но в стране еще ощущаются последствия мощного кризиса 2009-2012 годов. Местным банкам до сих пор запрещено выдавать ипотечные кредиты иностранным инвесторам в недвижимость. Так что рассчитывать здесь можно только на свои деньги.
Однако у Греции есть два очевидных преимущества. Во-первых, это налоговое соглашение с Израилем, которое позволяет израильским инвесторам платить налоги на недвижимость только в Греции, ничего не доплачивая в своей стране.
Это имеет большое значение в случае продажи квартиры. В Греции можно продать до трех квартир в течение двух лет, не уплачивая налог на прибыль.
Во-вторых, по мнению многих экспертов, запрет на выдачу ипотеки иностранным инвесторам вскоре будет снят, что приведет к дополнительному росту цен на недвижимость.
Налог на покупку жилья в Греции невысокий — всего 3,09% (в Израиле он составляет для инвесторов 8%). Налог на доход от аренды до 12 тысяч евро в год — 15%. За каждый евро свыше 12 тысяч налог повышается до 34%.
Давиду из Тель-Авива 31 год. В течение нескольких месяцев подыскивал в Греции жилье стоимостью до 400 тысяч шекелей. «В Израиле с такими деньгами делать нечего, — говорит он. — Я рассматривал возможность покупки квартиры на Кипре, но в конце концов предпочел Грецию. Я считаю, что это более развитая страна с хорошими перспективами роста. Кроме того, в Греции не нужно платить налог на доход от продажи одной единицы жилья».
«Я купил строящуюся квартиру в Афинах за 85 тысяч евро, — рассказывает Давид. — Через год квартира была готова. Ее арендой занимается компания «Пальмо», в которую я обратился по совету друзей. Ежемесячно я получаю квартплату в 550 евро. За вычетом коммунальных расходов получается около 510 евро в месяц. Таким образом, мой доход достигает 7,2% в год. Ни в Израиле, ни в других странах Европы я бы ничего подобного не получил. Кроме того, цены на недвижимость в Греции растут. Говорят, за мою квартиру сейчас можно получить уже 110-115 тысяч евро. Это означает прибыль 30-35% за три года. И я считаю, что рост цен в ближайшие годы только ускорится».
С началом массовых акций протеста против судебного переворота израильтяне стали еще активнее интересоваться недвижимостью в Греции. «Но о массовой эмиграции говорить пока рано, — подчеркивает Одед Фаркаш, заместитель генерального директора компании «Пальмо». — Израильтян, приобретающих квартиры для того, чтобы жить в них самим, все еще относительно немного. Большинство покупателей — это инвесторы или те, кто хочет иметь жилье для летнего отдыха».
Компания «Пальмо» ежемесячно продает израильтянам около 40 квартир — большинство из них расположены в центре Афин. Этот бизнес приносит его владельцам около 60 миллионов евро в год.
Инвесторы покупают меблированные квартиры — как правило, это либо студия или квартира с одной спальней. Они стоят 70-90 тысяч евро, арендная плата за них составляет 400-500 евро в месяц. В некоторые зданиях, где расположены эти квартиры, имеются бассейны или тренажерные залы. Это позволяет владельцам недвижимости увеличивать арендную плату.
Грузия
Й.М., успешный адвокат из Ашкелона, хотел инвестировать в недвижимость подешевле. Не найдя ничего подходящего на юге Израиля, он «зацепился» за объявление в Facebook. В нем предлагалось купить квартиру в Батуми, на берегу Черного моря. Вскоре Й.М. уже обсуждал детали покупки в офисе компании Batumi For You в Ришон-ле-Ционе. Это было два года назад.
«Я купил квартиру площадью 80 квадратных метров в строящемся доме на берегу моря всего за 130 тысяч долларов, — рассказывает Й.М. — Сейчас квартира готова, и я собираюсь сразу же ее продать. Мне сказали, что я могут получить за нее 220 тысяч долларов. Для меня это очень хорошая прибыль. Ничего подобного при инвестиции в недвижимость в Израиле не получить».
Многие израильтяне, впрочем, не рассматривают Грузию как вариант. Они предпочитают покупать жилье в Западной Европе, желательно поближе к дому. И тому есть веские причины.
Политическая ситуация в Грузии нестабильна. Здесь обостряется конфликт между правительством, все больше склоняющимся в сторону России, и оппозицией, ориентирующейся на партнерство с Евросоюзом (кроме того, в стране достаточно высок уровень коррупции и кумовства, что может осложнить жизнь и ведение бизнеса иностранцу. — Прим «Деталей»). Инвестиция в жилье в Грузии считается достаточно рискованной. И тем не менее некоторые идут на этот риск.
Ханану Крихелю 41 год, он родился в Израиле, но его родители приехали из Грузии. Ханан — владелец компании Batumi For You, которую он основал в 2017 году. Компания специализируется на продаже квартир в туристических районах Грузии.
По словам Ханана, ему удалось продать израильтянам около 700 из 1000 квартир в одном из строительных проектов в Батуми. Сегодня он продвигает новый проект.
«Квартира около моря площадью 50 квадратных метров стоит 67 тысяч долларов, — рассказывает он — Те, у кого нет таких денег, могут получить ипотечную ссуду в размере до 70% от стоимости недвижимости. Но процентная ставка здесь относительно высока — 7-8% годовых. Большинство израильских покупателей — люди пенсионного возраста. У них есть деньги, но их недостаточно для покупки квартиры в Израиле. Они приобретают недвижимость в Батуми, которая приносит им доход, и их сбережения не обесцениваются».
Большинство иностранных инвесторов покупают квартиры в Батуми и Тбилиси. «Тбилиси пользуется высоким спросом, поскольку в последние годы в город прибыло много беженцев из Украины, — объясняет Ханан. — Цены на недвижимость в городе растут, но они все еще относительно низкие. Сегодня в Грузии можно купить однокомнатную квартиру за 60 тысяч долларов, двухкомнатную — за 100 тысяч».
По словам Ханана, цены на недвижимость в Грузии за последний год выросли на 15%. Для сравнения: в Израиле аналогичный показатель составил 5%.
Ханан отмечает, что сданная в аренду квартира в Батуми приносит доход в 8-12%. Но инвесторам следует учитывать, что комиссионный сбор, взимаемый управляющей компанией, составляет около 20% от их дохода. Кроме того, в течение первых двух лет владения недвижимостью нужно платить подоходный налог в 5%. Налог на прибыль от продажи жилья может достичь 20%.
Португалия
Интерес израильтян к недвижимости в Португалии достиг пика еще три года назад. Страна, изгнавшая евреев в начале XVI века, объявила, что предоставит гражданство их потомкам, которые смогут доказать свое португальское происхождение.
Для желающих получить европейский паспорт это была прекрасная возможность. Но после того как ею среди прочих воспользовался российский олигарх Роман Абрамович, португальские власти ужесточили контроль над предоставлением гражданства. Сегодня получить португальский паспорт стало сложнее, но интерес израильтян к этой стране не угас.
С точки зрения экономического развития Португалия занимает в Евросоюзе скромное место. В прошлом году темп промышленного роста составил здесь всего 1,5%. Этого недостаточно, чтобы привлечь к себе внимание солидных инвесторов. В прошлом году стоимость недвижимости в Португалии увеличилась на 6,4%, однако в нынешнем рост цен замедлился, а в первом квартале 2024 года вообще оказался отрицательным.
Квартира в Порту стоит в среднем 300 тысяч евро, в Лиссабоне — 450 тысяч евро. Помимо израильтян интерес к недвижимости в Португалии проявляют также инвесторы из Европы, Китая, Северной и Южной Америки.
В Порту и других городах на юге Португалии уже сформировались израильские колонии. Это эмигранты или просто временные переселенцы, имеющие возможность работать удаленно. Португалия привлекает их разумными ценами, западными стандартами сервиса и высоким уровнем личной безопасности.
Бизнесмен Шимон Шоваль из Кирьят-Хаима купил около полутора лет назад за 190 тысяч евро квартиру площадью 55 квадратных метров в городе Вила-Нова-ди-Гая, недалеко от Порту.
Шоваль женат, у него трое детей. В своей португальской квартире он бывает несколько раз в год и пока не намерен продавать ее или сдавать в аренду. «В глубине души мы чувствуем себя увереннее от того, что в случае какой-то опасности сможем найти убежище в Португалии, — говорит он. — Но мы не намерены покидать Израиль. Я воевал за эту страну и двое моих внуков — офицеры. Квартиру в Португалии мы используем исключительно для отдыха».
Адвокат Йоси Ицхак несколько лет назад основал компанию «Португалис», предоставляющую посреднические услуги как при оформлении гражданства, так и при покупке недвижимости в Португалии. После скандала с Романом Абрамовичем паспортный бизнес компании пришел в упадок. Но продажи недвижимости по-прежнему идут хорошо.
«Португалис» работает в основном в районе Порту. По словам Ицхака, израильтяне стали более активно покупать жилье в Португалии после попытки судебного переворота. В нынешнем году компания продала уже 350 квартир, в прошлом — 200. Израильтяне могут получить в Португалии ипотечную ссуду в размере 75% от стоимости недвижимости под 3-3,5% годовых. Налог на доход от аренды составляет 8,75-25%, налог на продажу квартиры — 14% от прибыли.
Рои живет на юге Израиля и работает в хайтеке. Он купил уже несколько квартир в Португалии. По его словам, инвестиции в жилье для сдачи в аренду туристам приносит высокую прибыль. Ежегодно Португалию посещает около 30 миллионов иностранцев.
Рои рассказывает, что, перед тем как начать вкладывать средства за рубежом, он изучил ситуацию также в Греции и на Кипре, но, подсчитав все как следует, решил, что максимальную прибыль получит от покупки жилья в Португалии, в районе Порту.
Средняя цена купленных им апартаментов составляет 200 тысяч евро. Рои сдает их туристам с помощью компаний, специализирующихся на управлении краткосрочной арендой.
«Я начал покупать недвижимость в Порту в 2021 году, — рассказывает Рои. — Сегодня у меня есть уже 12 квартир в этом городе. Пока я не собираюсь их продавать. Это выгодная инвестиция. После уплаты комиссионных за управление квартирой у меня — до вычета налогов — остается прибыль в размере 12%».
Иллюстрация: Tranio
https://detaly.co.il/na-eti-dengi-doma-zhile-ne-kupish-chetyre-strany-gde-izrailtyane-smetayut-kvartiry-kak-goryachie-pirozhki/
